Traditional Thai dance in Phuket

Legal bases in Thailand

Namely about

Business creation

The majority of commercial properties are rented unless it owns the walls of the building. Rent is usually revised upwards every 3 years. Sometime a "key money"  is requested to reconduct the lease. This is illegal but the practice is common.
For a Thai company, it must be composed of one or more Thai associates who must have 51% of the shares and 49% for the foreigner. You can put yourself manager director with the signing authority.

Buying a land

A foreigner can not own land in Thailand. In contrast, a Thai company, yes.

Buying a home

2 ways, one is to buy the house, owning it on a land whose is not yours. So 30-year lease renewable 3 times. after 90 years, all that is on the land up to the owner of it.
Either we buy under cover of a Thai society, but obviously, it have to pay taxes annually (about 15 000 THB). Fo a house example, click here

Buying a condominium

There are 2 quotas. The Foreign ownership is reserved to us as a foreigner and Thai ownership for Thais (individual or corporate). The first is about 10% higher than the second but easier to resell. We are supposed to live there.
The second is cheaper, but the company will have to pay annual fees. However, it is more "legal" to rent it later, the company exercising for this reason. For a condo example click here

Power of attorney

In case of absence abroad, it is sometimes necessary to have recourse to sell his property. The power of attorney is quite tricky. Most of time, it is requested that it be made to a person of the same family with the same name. Also a copy of the visa period when purchasing certified by the Thai consulate or embassy of the country where one resides. And of course the letter of attorney certified by notary on the sale of the apartment, sometimes also asked to be certified by immigration in Thailand as also the copy of the family register and passports concerned. Everything must be sent within three weeks because certifications are only valid one month.
The easiest way is usually to come directly on site.

wills

This part is addressed in the blog here: http://immo-thailand.blogspot.fr/2015/09/last-will-and-testament-in-thailand.html

Wedding and divorce with a Thai girlfriend

The main thing to know is that for all that is acquired after wedding with his partner Thai, 50% would come back to him/her in case of divorce. No matter where the money comes from.

Last thing, legal language is Thai and the English is tolerated.
Remember that the information and advice do not replace those of a lawyer there. In addition, laws often change in Thailand and it is quite hard to stay constantly up to date.
I am sorry if there is some mistakes about the language, english is not my primary tongue.

Olivier B.

Les bases juridiques à savoir en thailande

A savoir en cas de ...

création de fond commerce

La majorité des fonds de commerce se loue à moins d'être propriétaire des murs. Le loyer est en général revue à la hausse tout les 3 ans. Il est de temps en tant demandé un "key money" pour renouveler le bail. Il s'agit d'un"pas de porte' a payer. Celui-ci est illégal mais la pratique est courante. 

Pour une société Thai, celle-ci doit être composé d'un ou plusieurs associés Thai qui doivent posséder à eux deux 51 % des parts, et l'étranger 49 %. Vous pouvez vous mettre manager directeur avec le seul pouvoir de signature. 

Achat d'un terrain

Un étranger ne peut posséder de la terre en Thaïlande. En revanche, une société Thaï, oui. 

Achat d'une maison 

2 façons, soit on achète la maison en étant propriétaire de celle-ci sur un terrain qui ne nous appartient pas. Donc bail de 30 ans renouvelable 3 fois. au bout de 90 ans, tout ce qui est sur le terrain revient au propriétaire de celui-ci.

Soit on achète sous couvert d'une société Thaï, mais on paye évidemment des taxes annuellement (environ 15 000 THB). Exemple de maison qui se loue ici

Achat d'un condominium

Il existe 2 quotas. Le Foreign ownership qui nous est réservé en tant qu'étranger et le Thai ownership pour les Thaïlandais (personne physique ou morale). Le premier est environ 10 % plus cher que le second mais plus facile à revendre. Nous sommes censés y résider.

Le deuxième est moins cher, mais sous couvert de société, il faudra payer les taxes annuelles. En revanche, il est plus "légal" de le louer par la suite, cette société exerçant ce pourquoi elle a été créée. 

Exemple de condo ici

Pouvoir de procuration

En cas d'absence à l'étranger, il est parfois nécessaire d'y avoir recours pour vendre son bien. Le pouvoir de procuration est assez délicat. En général, il est demandé qu'il soit fait à une personne de la même famille portant le même nom. Egalement la copie du visa d'époque lors de l'achat certifié par le consulat ou l'ambassade thaïlandaise du pays ou l'on réside. Et bien sur la lettre certifié par notaire de procuration sur la vente de l'appartement, parfois aussi demandé d’être certifié par l'immigration en Thaïlande comme aussi la copie du livret de famille et des passeports des concernés. Le tout doit être envoyé en moins de 3 semaines car les certifications ne sont valables qu'un mois.

Le plus simple est en général de venir directement sur place. 

Héritage et testaments

Cette partie est abordée dans le blog ici : http://immo-thailand.blogspot.fr/2015/09/les-testaments-en-thailande.html

Mariage et divorce avec une compagne Thaï

La principale chose à savoir est que pour tout ce qui est acquis après le mariage avec sa compagne Thaïlandaise, 50 % lui reviendrais en cas de divorce. Peut importe d'ou provienne les fonds.

Dernière info, la langue juridique est le Thaïlandais et l'anglais toléré. En aucun cas le français n'est considéré comme une langue de droit.

N'oubliez pas que ces informations et conseils ne remplacent pas ceux d'un avocat spécialisé sur place. De plus, les lois changent souvent en Thaïlande et il est assez dur de rester constamment a jour.

Olivier B.

Immo-thailand Pattaya (eng&fra): Partnership links / liens partenaires

Immo-thailand Pattaya (eng&fra): Partnership links / liens partenaires: Referencement google Référencement immobilier Three Link Directory

Le marché immobilier thaïlandais continue d'être dominé par les investisseurs locaux

Le marché immobilier thaïlandais continue d'être dominé par les investisseurs locaux

Soutenu par les investisseurs internationaux continuent de diversifier leurs portefeuilles immobiliers, l'Asie-Pacifique a enregistré un flux régulier de capitaux internationaux, avec le chiffre d'affaires d'investissement augmentant de 9% sur un an à 13 milliards $ US dans la première moitié de 2015, selon le dernier guide d'investissement Asie-Pacifique la société de conseil immobilier CBRE.

Richard Kirke, directeur général, CBRE Capital Markets Asie-Pacifique, a déclaré: "l'immobilier de l'Asie-Pacifique continue de se démontrer fort, soutenu par ses fondamentaux. Par rapport à la volatilité des marchés boursiers mondiaux, l'APAC immobilier offre aux investisseurs des rendements ajustés au risque supérieurs ".

Les fiscalités liés à l'immobilier jouent un rôle plus important dans les marchés sélectionnés dans le but de freiner l'activité des investisseurs spéculatifs. Un certain nombre de marché ont déjà imposé des mesures préventives: En 2013, Singapour a présenté un ratio de service de la dette plus rigoureux, tandis que Hong Kong a doublé le droit de timbre sur les investissements en biens étrangers. D'autres marchés envisagent également d'introduire de nouvelles mesures fiscales. Taiwan a annoncé une nouvelle taxe sur les plus-values, à compter du 1er Janvier 2016. La taxe de luxe actuelle sera supprimée et remplacée par l'impôt sur les gains de capital, tandis que la taxe sur la valeur ajoutée de la Chine (TVA) sera élargie pour englober un plus large éventail de services liés à l'immobilier.

Ada Choi, directeur principal, CBRE Research Asie-Pacifique, a déclaré: "Au cours des dernières années, les gouvernements nationaux ont augmentés la fiscalité et les prêts sur les transactions immobilières dans le cadre de plus larges mesures de refroidissement sur les marchés intérieurs. Malgré le fardeau financier plus élevé sur l'investissement immobilier, la demande d'investissement en Asie-Pacifique reste élevée. Ces politiques devraient donc rester largement en place.

Un certain nombre d'économies émergentes, en particulier dans la région Asie du Sud, ont assoupli les restrictions sur les investissements étrangers directs dans le but d'attirer des capitaux de l'étranger pour stimuler la croissance intérieure. Ces mesures de déréglementation comprennent le fait d'autoriser la propriété étrangère complète dans des marchés comme le Vietnam et la pleine propriété de condominiums résidentiels de luxe en Indonésie, tandis que l'Inde et la Chine permettent à des politiques plus flexibles d'investissement comme l'abaissement des exigences minimales de fonds propres et l'assouplissement des normes de sortie.

"Le marché thaïlandais continue à être dominé par des investisseurs locaux en raison des restrictions sur la propriété étrangère, en particulier l'interdiction de posséder des terres des entités étrangères. À un niveau de développement, l'investissement étranger est limité aux coentreprises de bonne foi comme celles convenues entre Mitsui Fudosan et Ananda Development Co. publique, Ltd avec Mitsubishi Estate et AP (Thaïlande) Public Co., Ltd pour développer des condominiums, " a déclaré James Pitchon, Directeur exécutif - Chef de la recherche, CBRE Thaïlande.

Les investisseurs étrangers individuels peuvent acheter jusqu'à 49% en termes de surface d'un développement de condominiums, mais l'exigence que tous les fonds doivent provenir de l'étranger en tant que monnaie étrangère (prévenir efficacement les investisseurs étrangers d'emprunter localement) reste en place.

"En plus de l'urbanisation et de l'expansion rapide de la classe moyenne dans de nombreuses économies émergentes, le changement de politique de certains gouvernements à des politiques d'investissement étranger plus ouverts envoie un signal clair et positif aux investisseurs internationaux. Compte tenu de ces incitations supplémentaires, couplés avec de nombreux fonds mondiaux qui reste encore relativement sous-pondération en APAC, il n'est pas surprenant que les capitaux 'immobilier sont à un niveau record ", a déclaré M. Kirke.

Avec plus de mesures de relaxation à venir, il est prévu d'avoir une réduction notable des obstacles à l'entrée sur le marché pour les investissements directs étrangers dans les années à venir. Néanmoins, les investisseurs doivent être conscients des restrictions nationales sur le rapatriement de capitaux et la volatilité des devises et de planifier en conséquence.

(Source: CBRE Thailand & Pattaya mail)
04/10/2015

Thai market continues to be dominated by local investors

Thai market continues to be dominated by local investors

Supported by international investors continuing to diversify their real estate portfolios, Asia Pacific has recorded a steady flow of international capital, with investment turnover increasing by 9% year on year to US$13 billion in the first half of 2015 according to real estate advisory company CBRE’s latest Asia Pacific Investment Guide.

Richard Kirke, Managing Director, CBRE Capital Markets Asia Pacific, said, “Asia Pacific’s real estate is continuing to demonstrate strong, sustained fundamentals.  Relative to the volatility being witnessed in global equity markets, APAC real estate provides investors with superior risk-adjusted returns.”

Real estate-related levies are playing a larger role in selected markets with the aim of curbing speculative investor activity.  A number of markets have already imposed preventive measures: In 2013, Singapore introduced a more rigorous debt servicing ratio while Hong Kong doubled the stamp duty on foreign property investments.  Other markets are also planning to introduce new tax measures.  Taiwan has announced a new Capital Gains Tax, effective January 1, 2016.  The current Luxury Tax will be abolished and replaced with the Capital Gains Tax, while China’s Value Added Tax (VAT) will be widened to encompass a broader range of real estate-related services.

Ada Choi, Senior Director, CBRE Research Asia Pacific, commented: “In recent years, national governments have increased taxation and tightened lending on property transactions as part of wider cooling measures in domestic markets.  Despite the higher financial burden on real estate investment, the investment demand in Asia Pacific remains high.  These policies are therefore expected to largely remain in place.

“We’re also seeing more investors showing a preference for core assets—which require lower leverage ratios—and being backed by international and regional institutional capital.  As a result, they are less affected by the limitations on leveraging and the higher transaction costs which are aimed at dampening speculation,” Ms Choi added.

Conversely, a number of emerging economies, particularly in the Southeast Asian region, have relaxed restrictions on foreign direct investments in a bid to attract overseas capital to boost domestic growth.  Deregulation measures include permitting full foreign ownership of properties in markets like Vietnam and full ownership of luxury residential condominiums in Indonesia, whereas India and China are allowing for more flexible investment policies such as lowering minimum capital requirements and the easing of exit norms.

“The Thai market continues to be dominated by local investors because of the restrictions on foreign ownership, specifically the prohibition on foreign entities owning land.  At a developer level, foreign investment is restricted to bona fide joint ventures such as these agreed between Mitsui Fudosan and Ananda Development Public Co., Ltd. along with Mitsubishi Estate and AP (Thailand) Public Co., Ltd. to develop condominiums,” said James Pitchon, Executive Director – Head of Research, CBRE Thailand.

Individual foreign investors can buy up to 49% in area terms of a condominium development, but the requirement that all funds must come in from overseas as foreign currency (effectively preventing foreign investors from borrowing locally) remains in place.

“In addition to the ongoing urbanization and rapidly expanding middle class in many emerging economies, the policy shift of some governments to more open foreign investment policies sends a clear and positive signal to international investors.  Given these additional incentives, coupled with many global funds still being relatively underweight in APAC, it is not surprising that capital seeking real estate is at record levels,” said Mr Kirke.

With more forthcoming relaxation measures expected, it is anticipated that there will be a notable reduction of barriers to market entry for foreign direct investments in the coming years.  Nevertheless, investors should be mindful of domestic restrictions on capital repatriation and currency volatility and plan accordingly.

(Source: CBRE Thailand & Pattaya Mail)
04/10/2015

Pattaya beach view by drone

Pattaya from sthe sky