Les bases juridiques à savoir en thailande

A savoir en cas de ...

création de fond commerce

La majorité des fonds de commerce se loue à moins d'être propriétaire des murs. Le loyer est en général revue à la hausse tout les 3 ans. Il est de temps en tant demandé un "key money" pour renouveler le bail. Il s'agit d'un"pas de porte' a payer. Celui-ci est illégal mais la pratique est courante. 

Pour une société Thai, celle-ci doit être composé d'un ou plusieurs associés Thai qui doivent posséder à eux deux 51 % des parts, et l'étranger 49 %. Vous pouvez vous mettre manager directeur avec le seul pouvoir de signature. 

Achat d'un terrain

Un étranger ne peut posséder de la terre en Thaïlande. En revanche, une société Thaï, oui. 

Achat d'une maison 

2 façons, soit on achète la maison en étant propriétaire de celle-ci sur un terrain qui ne nous appartient pas. Donc bail de 30 ans renouvelable 3 fois. au bout de 90 ans, tout ce qui est sur le terrain revient au propriétaire de celui-ci.

Soit on achète sous couvert d'une société Thaï, mais on paye évidemment des taxes annuellement (environ 15 000 THB). Exemple de maison qui se loue ici

Achat d'un condominium

Il existe 2 quotas. Le Foreign ownership qui nous est réservé en tant qu'étranger et le Thai ownership pour les Thaïlandais (personne physique ou morale). Le premier est environ 10 % plus cher que le second mais plus facile à revendre. Nous sommes censés y résider.

Le deuxième est moins cher, mais sous couvert de société, il faudra payer les taxes annuelles. En revanche, il est plus "légal" de le louer par la suite, cette société exerçant ce pourquoi elle a été créée. 

Exemple de condo ici

Pouvoir de procuration

En cas d'absence à l'étranger, il est parfois nécessaire d'y avoir recours pour vendre son bien. Le pouvoir de procuration est assez délicat. En général, il est demandé qu'il soit fait à une personne de la même famille portant le même nom. Egalement la copie du visa d'époque lors de l'achat certifié par le consulat ou l'ambassade thaïlandaise du pays ou l'on réside. Et bien sur la lettre certifié par notaire de procuration sur la vente de l'appartement, parfois aussi demandé d’être certifié par l'immigration en Thaïlande comme aussi la copie du livret de famille et des passeports des concernés. Le tout doit être envoyé en moins de 3 semaines car les certifications ne sont valables qu'un mois.

Le plus simple est en général de venir directement sur place. 

Héritage et testaments

Cette partie est abordée dans le blog ici : http://immo-thailand.blogspot.fr/2015/09/les-testaments-en-thailande.html

Mariage et divorce avec une compagne Thaï

La principale chose à savoir est que pour tout ce qui est acquis après le mariage avec sa compagne Thaïlandaise, 50 % lui reviendrais en cas de divorce. Peut importe d'ou provienne les fonds.

Dernière info, la langue juridique est le Thaïlandais et l'anglais toléré. En aucun cas le français n'est considéré comme une langue de droit.

N'oubliez pas que ces informations et conseils ne remplacent pas ceux d'un avocat spécialisé sur place. De plus, les lois changent souvent en Thaïlande et il est assez dur de rester constamment a jour.

Olivier B.

Pattaya real estate market collapse ?

Personnal opinion

It is common knowledge that the current situation with regards market exchange rates for foreign currency against the strong Thai Baht, especially for the Russian Ruble, has had an adverse affect on property investment throughout Thailand.

However, rather than thinking it is all doom and gloom let us consider the actions being taken by various authorities to ensure that Pattaya remains the number one tourist destination in Thailand and ultimately the reason why investing in property in our City does remain a viable option.

Pattaya is ideally located 147 km from downtown Bangkok and only 90 minutes by car from Suvarnabhumi Airport and discussions are under way to increase the capacity at nearby U-Tapao airport for international travelers in 2017. Plans have also been agreed to construct a fast track train service directly from Bangkok to Pattaya which will reduce the transfer time down to a mere 35 minutes.

Situated on the Gulf of Thailand, Pattaya provides a wonderful all year round climate and the warmth given by the Thai people is something to behold. The delicious Thai and International cuisine, along with the re-known multicultural atmosphere, ensures that everyone has unforgettable memories.

The Mayor, Mr. Itthipol Khunplome aims to make Pattaya the number one destination within Southeast Asia and is at the forefront of ideas to increase future visitors. The beaches are considerably cleaner now and the police have been instructed to increase security everywhere which is certainly a positive way to make visitors feel more welcome. He wishes to promote an annual qualifier for the World Jet Ski Championship and has the ambitious plan of hosting Formula 1 racing of Thailand and has made a formal application to do so.

Obviously all of the above measures will assist the property market, but what else should be taken into account when considering property investments in Pattaya? Firstly, it should be noted that the nearby industrial areas alone account for almost 30% of National GDP. The completion of the fast train to Bangkok will encourage people employed there to consider Pattaya as being a luxury suburb of the capitol city and a means of escaping the hustle and bustle in the evenings and weekend.

China accounts for the largest number of tourists in Thailand and the opening of ASEAN later this year can only increase both tourists and investors from other neighboring countries. Also keep in mind that the Russian Ruble rises and the Thai Baht goes down right now, which will inevitably affect the market. And after all Thailand remains in the 'Top 10' destinations in the world for living, isn't it ?

Always remember that with any property investment in Thailand that it is advisable to utilize the professional skills of a reputable real estate agent. 

Olivier B.

Un Resale ? Quel avantage ?

Qu'appelons nous en anglais un "resale" ?

Avant toute chose, connaitre les 3 differences entre ces types de biens

Un appartement "Ready to move in" ou quelque fois appele "second Hand" . Il s'agit d'un appartement ayand deja appartenu a quelqu'un que vous pouvez visiter normalement.

Un appartement "OFF PLAN". Il s'git d'un appartement que l'on achete sur plan, avec des mensualites et qui sera disponible et fini apres 1 annee minimum. On achete cet appartement au promoteur immobilier directement par soi-meme ou via une agence immobiliere (recommandee). Il n'y a pas de frais pour un acheteur en Thailande.

Un appartement "resale" est en fait l'appartement d'une personne qui a achete un bien sur plan bien avant sa construction et qui decide de le revendre. En Thailande, il n'y a pas de duree legale d'attente avant une revente, ni de taxe sur la plu value. Generalement, ces ventes se font dans les 6 mois avant la livraison des projets.

Alors quels sont les avantages ? Tout simplement plusieurs. Il faut savoir que pour un "ready to move in", une taxe doit etre percue au Land office (cadastre), generalement a partage 50/50 entre l'acheteur et le vendeur. Elle se situe aux alentours de 6.3% du prix de vente. Pour un off plan, c est une taxe du promoteur qui varie entre 1 et 2 %.

Donc en general, une personne qui a achete un OFF PLAN il y a 2 ans pour 1 Mil THB, la meme unite est vendu a ce jour 2.2 Mil THB par le promoteur et sera livre dans 6 mois (a la livraison, elle prendra surement 150 000 THB de value). Il arrive donc que la personne revande son unite pour 1.8 Mil THB, partage les frais du promoteur pour les changements de noms sur les contracts (2%) et fasse une plu value. Tout le monde y gagne ! Certaine fois, les personnes revendent leurs contracts suite a chute du taux de change de leur monaie et les mensualites qui sont en Thai Baht devienent plus cher pour eux.

Donc l'avantage pour le nouvel acheteur de cet unite "Resale" sera d'avoir paye son appartement moins cher que si il passait directement par le promoteur, de n'attendre son unite que 6 mois, de pouvoir faire une plu value directement, et d'avoir a la livraison le titre de propriete directement a son nom.https://www.facebook.com/notes/immo-thailand/un-resale-quel-avantage-/1548862708688346

Immobilier en Thailande, les bases a savoir, les différences avec la France

Ce qu'il faut savoir

Il se trouve que la Thaïlande est très attractive en matière d'immobilier. Les taux de change monétaires fluctuant souvent, il est parfois même possible d'en tirer profit. Voici quelques points a éclaircir car nombreux sont les personnes qui ne connaissent pas les différences avec l'Europe et la France. Je vais parler des des différences avec la France car malheureusement, je ne connais pas bien l'immobilier en Suisse, Belgique et autres pays francophones, Je m'en excuse d'avance.

  La première chose a savoir, c’est que le service d’une agence immobilière ou d’un broker immobilier (agent freelance) est entièrement gratuit, que ce soit pour un achat ou une location. Les agents et agences se rémunèrent par une rétro commission versée par le propriétaire.

Il est possible de passer sans agence en négociant directement avec le propriétaire mais … dans ce cas la, bon courage … Nombreux sont ceux qui se sont fait avoir.  La procédure est compliquée et seulement juste tolérée en anglais. Il faut la maîtriser ainsi que connaitre le prix du marché. La dernière histoire que j’ai entendu est celle d’un Français qui a acheté (donc tout seul) un appartement a un autre français (le second  étant déjà expatrie depuis un moment) un peu près 60 % de plus que son prix marché. Le vendeur a fixe son prix, l’acheteur a dit oui, donc pas d’escroquerie. Juste un propriétaire qui a trouvé un acheteur avec probablement un surplus d’argent a donner …

1.       LOCATIONS

En Thaïlande, la loi est pro-propriétaire. Il y a pour les condos et maison plusieurs contrat de locations. Entre 1 et 3 mois, 6 mois et 1 an(il peut y avoir des contrat a la semaine en pleine saison également).  En général, il faut payer un deposit (caution) de 1 ou 2 mois au propriétaire ou a l’agence et parfois 1 ou 2 mois d’avance aussi pour les contrats de 1 an. Contrairement a la France, il n’y a pas de frais d’agence ni de justificatif de salaire a avoir et il suffit seulement de son passeport pour louer. Le propriétaire devra en revanche verser une commission a l’agence basée sur la durée du contrat.

Question : Que faire si mon locataire décide de ne pas payer ou ne respecte pas la durée de son contrat ?

En France, pas d’expulsion durant l hiver, également une procédure très coûteuse et longue si vous avez a faire a des squatteurs (J’ai faillie en faire les frais moi même a Nice).

En Thaïlande, la première chose est évidement de garder la caution si le locataire ne respecte pas son contrat. De plus, avec la photocopie du passeport, vous avez son nom. Un simple petit coup de téléphone a la police (qui évidemment vous demandera une petite “indemnité “ pour accélérer les choses) et votre locataire récalcitrant sera dehors. En cas de fuite de celui ci, si l’indemnité et un peu plus grande ( a calculer et voir si c est utile par rapport au prix de sa location) et il ne sera pas possible pour celui-ci de sortir du pays sans rencontrer des problèmes.

2.        ACHATS

Pour un achat en Thaïlande, il faut déjà savoir que nous pouvons acheter a notre nom un appartement. 51 % des logements d’une résidence sont réservés a des noms Thaï (personnes physique ou morale) et 49 % des logement restants sont accessibles  aux  étranger.

Donc dans une résidence de 100 logements, 51 appartement seront pour des thaïlandais ou pour des étrangers qui les achètent en société Thaï et 49 logements seront accessibles en nom propre pour toute les nationalités.

Ensuite, une fois l’appartement et accord trouve, il faudra transférer les fonds sur un compte thaïlandais. Une agence vous en ouvre un assez facilement à votre nom.  Le transfert de votre banque en Europe prend environ 5 jours. Il vous sera demander de remplir un formulaire (Thor Thor 3) qui est très important. Dessus, il y aura le montant du transfert et la raison de celui ci (achat de l’appartement x dans la résidence x ). Ce formulaire vous permettra de de rapatrier votre argent Europe si vous décidez de vendre  celui-ci  ultérieurement.

Il n’y a pas de notaire en Thaïlande mais le Land Office (cadastre) a qui il faut payer une taxe. Elle est d’environ 6.3 % du prix de vente (je dit environ car elle est calculée sur l'ancienneté de l’immeuble et de la possession de l’appartement par le dernier propriétaire également), Cette taxe est souvent partagée entre l’acheteur et le vendeur 50/50. Ce n’est pas une généralité mais un accord entre eux. La taxe payée vous permettra de poser votre nom sur l’acte de propriété.

En cas d’achat d’appartement sur plan ( OFF PLAN), ou d'un "RESALE" (plus d'infos sur les resales ici) la taxe se situe entre 1 et 2 % a livraison et l’on peut directement payer au promoteur immobilier depuis l'Europe. Une agence de la région connait déjà les promoteurs de valeur sure.

La loi est un peu différente pour les maisons et pour les terrains, je conseille e se renseigner auprès d’un professionnel. La Thaïlande va bientôt mettre des impôts fonciers, mais ceux ci seront très léger. Les taux se trouvent facilement sur internet. Il n’y a toujours pas de droits de succession, mais je conseille néanmoins de faire un testaments ici et de mettre son bien dedans afin de faciliter la procédure qui peut devenir longue et coûteuse pour la famille.

Question : L’achat d’un appartement permet il d’obtenir un visa ?

Oui et non. Un investissement immobilier de 10 Million de baht permet d’obtenir un visa d'1 an.

Pour un visa retraite, il faut justifier d un certain revenue mensuel par nationalité ou d’une certaine somme sur son compte en banque. Néanmoins, posséder un condominium reste un avantage. C est a dire que la valeur de votre bien immobilier pourra justifier que le capital demande pour l’obtention du visa retraite et déjà en Thaïlande.

Question : Faut il déclarer a son pays la possession d’un appartement en Thaïlande ?

En théorie, oui …

3.VENTE

La vente est assez simple en Thaïlande. Tout dépend le le prix, le type d’appartement et son emplacement. Attention à ne pas fixer son prix par rapport a l’euro mais bien par rapport au prix du marché en Thaï Baht. En effet, En Thaïlande, les acheteurs potentiels viennent du monde entier et ne tiennent pas forcément compte de l’euro.

Passer par une agence engendrera une commission a payer a celle-ci mais elle s’assurera de bien prendre une caution avant la signature et d’aider l’acheteur pour pour les démarches afin de conclure la vente. Elle varie de 3 % a 10 % selon l’endroit en Thaïlande. L’équation est ensuite simple : un bon prix de vente incluant une bonne commission pour les agences accélérera les ventes. Il n’y pas d'exclusivité en Thaïlande avec une seule agence. Libre à vous (et je le conseille) d’afficher votre bien dans plusieurs. Egalement, plus la commission et grande, plus les agences n'hésiterons pas à partager la vente avec d’autres pour vendre le bien immobilier au plus vite. Ceci étant le but principal.. 

Question : Comment vendre mon bien de Thaïlande si je suis en France ?

Un pouvoir de procuration est nécessaire. Mais la démarche est compliquée et demande une quantité de papier qu'il est parfois difficile d’obtenir (visa de l’époque lors de l’achat, etc etc …, et tout doit être certifié par l’ambassade ou le consulat de Thaïlande le plus proche dans votre pays :).  Le plus simple et rapide est de faire un aller-retour en Thaïlande avec tout les documents

J’espère que cet article a répondu a certaines de vos questions, n’hésitez pas a me contacter si vous avez besoin de plus de renseignements, plus particulièrement pour la region de Pattaya.

Olivier B.

Olivier.immothai@gmail.com

https://www.facebook.com/notes/immo-thailand/immobilier-en-thailande-les-bases-a-savoir-les-diff%C3%A9rences-avec-la-france/1563667297207887

Can I get a Thailand bank loan?

About a bank loan

The Thai government and also the banks in Thailand are not keen to give loans to

foreigners who want to buy a property in their country.

The only official finance is onlyavailable when you are going to buy a condominium in FREEHOLD.

That can be done througheither the Bangkok Bank’s Singapore Branch or the United Overseas Bank of Singapore

(UOB). Keep in mind that it is a long and difficult procedure to follow and you will have to fulfill many requirements. Several large companies have seen this opportunity and came to Thailand to provide condominium another loans but at very high interest rates.

The kind of loans you can get is when you buy from developers who are financially strong enough to let you pay in installments over a period they offer you. If the agent can interact with the seller, even it if it a private person who want to resell his property,it is possible to work out a perfect payment plan for you and the seller agreed. You also could call it some kind of loan. In that case, the official owner’s documents like the so called chanotte title will stay in the sellers name until you have paid the full amount. Price and the payment schedules broken down into something legible and will be incorporated into a purchase contract you can sign in a flash, with the back up from the agent and if needed by the lawyer. Keep in mind that you can lose the property completely if you not follow the strict payment plan.

You could buy on a Thai name as the Thai cicizen who works for many years and can proove a steady income can get a loan from the Thai banks. But keep in mind that if the relationship strands, you can not reclaim the property you paid for and will lose it also.So indeed, If the buyer is going to have a Thai wife and put it in her name, then she could get a mortgage but you know the risk when the realationship ends. And to end with good news, if the loan is in a excisting Ltd company name and the company can show many years of income and financial stability such as owning properties, the loan can be aproved by several Thai banks.

The answer on the question if you can get a loan is YES but at high interested rates from private companies and with risk losing the property if the payments are to late and it is not advisable to do that. 

L'offre et la demande a Pattaya

              Un classique

  Nous pouvons souvent lire sur le net de la part de personnes (surement très qualifies dans l'immobilier ...) des phrases du genre : Tres cher, il y a moins cher, a Pattaya tout est a vendre, ça n'est pas dur de trouver une location, tout est louable... 

Je rigole souvent derrière mon clavier de tout ses dires et remarques car elles ne sont jamais justifiées ou expliquées par rapport a quoi.

Je souhaite repréciser encore certaines choses une fois de plus avec des faits facilement vérifiable par vous même.

En Thaïlande, les agents conseillent un prix au vendeurs (bases sur le prix du m2 dans l'immeuble, par rapport aux autres condos dans celui-ci a vendre, au prix d'achats et de la valeur du terrain au cadastre). Commission pour l'agence et l'agent incluse. Il est vrai que certains condos sont au dessus du prix du marche, mais soyez patients, l'agent immobilier fera entendre raison au vendeur, ou le vendeur comprendra de lui même lorsqu'il en aura assez d'attendre. Les agents se rémunèrent par les propriétaires, pour une vente, une location ou par le promoteur immobilier directement si il s'agit d'un appartement sur plan. Pas de frais d'agence pour ceux qui veulent louer ou acheter.

De plus, les prix sont affiches en Thaï baht, pas en Euro. Le taux de l'euro varie et les propriétaires n'en tiendront jamais compte car un acheteur peut être américain ou chinois et utilise forcement d'autres devises. En résume, imaginons un appartement 1 200 000 THB, soit aujourd'hui (06/07/15) avec un change de 37.43 a une valeur de 32 000 Euros. L’année dernière il valait toujours 1 200 000, mais le taux de change était de 44.5 donc l'appartement valait un peu moins de 27 000 Euros. au moins de février 2015, l'euro était a 34 soit l'appartement a 35 300 Euros. 

L'appartement est il cher ? Non ! Il est au prix, c est juste l'euro qui ne valait pas grand chose. Ou alors il serait plus juste de dire : il est cher pour moi car ma devise monétaire a perdu de ça valeur, mais l'appartement est au bon prix.

L'ideal est de trouver le bon moment, mais c'est difficilement prévisible...

Il est également possible de lire qu'a Pattaya tout est a vendre et tout est a louer ... bon courage ... pour trouver le bon bien. Il est vrai que le commerce immobilier est important a Pattaya. Il suffit simplement de se rendre tout les jours au Land Office (cadastre) ou transit toute les transactions pour le voir.

En revanche, il faut savoir qu'il n'y a pas d’exclusivité en Thaïlande sur les biens. Donc imaginez que vous ayez mis votre bien a louer ou vendre dans une centaine d'agences ( qui elles mêmes payent des sites "OnLine" autres que les leurs). Si une transaction se fait par l'une d'elle, disons 1 mois après, allez vous prendre la peine d’appeler toute les agences pour leur préciser que votre bien est vendu/loue ? Evidemment que non.

C'est un problème que les agences rencontrent très souvent ici. Nous sommes sur d'avoir un bien a vendre, l'affichons partout et il s’avère qu il est vendu depuis 1 mois. Cela arrive tout les jours, dans toute les agences. Pour la location, c est pire.

Rajoutons a cela les exigences particulières des personnes, leurs goûts, ainsi que leur budget, ce n'est pas si facile de trouver le bon bien, je parle d’expérience. Beaucoup d'agences ont d'ailleurs des accords entre elles pour essayer de trouver le bien au client.

On peut trouver des studios a louer pour 20 000 Bahts par mois et d'autres a 3500 Bahts, ce ne sont pas les mêmes prestations, emplacements et voisinages évidemment.

Néanmoins, et malgré le fait de la baisse du Rouble et de l'Euro qui a engendré un gros ralentissement des constructions, voir l'annulation de certains projets, il est vrai que l'offre reste supérieure a la demande, et le nier serait un mensonge. Pattaya ayant beaucoup de projets de développement et de resale (voir resale), il faudra quand même attendre 1 année ou 2 avant une grosse reprise (hors saison).

 Mais je tient a préciser un point qui est facilement constatable et pourquoi il est difficile de trouver de bon biens immobilier pour les agents.

Avez vous remarqué la superficie de ces fameuses unités qui sont a louer ou a revendre a des prix assez bas ? Certaines sont des 1 bedroom (2 pièces) de 27 m2 !!! Pour rappel, en plus de ça, en Thaïlande, tout est pris en compte dans le métrage, même la salle de bains et le balcon). Certes, l'agencement est très bien fait, mais je trouve que c'est assez petit quand même. (C'est mon avis personnel et n'engage que moi).

   Beaucoup de promoteurs font de petites unités pour amortir et tirer un meilleur profit de leurs projets.  Je pense sincèrement (toujours un avis personnel) qu'une petite unité comme ça n'est valable que pour faire du locatif et uniquement si elle est bien placée (donc très proches de toute les commodités et du centre attractif de Pattaya).

 Par déduction, dans le futur, il y aura beaucoup d'offres de petites unités comme ça, difficilement revendable et les biens les plus spacieux seront forcement plus recherché, et leurs prix monteront. 

Donc logiquement toujours plus d'offres que de demande même si cela ne sera pas en adéquation. 

Exemple :

Offre : petites unités / Emplacement loin des commodités / vue "sur une autre tour"

Demande : espace de vie confortable / bon emplacement / vue agréable

Donc en résumé pour savoir si vous faites un bon achat, regardez bien le prix du m2 en Thai baht, la localisation, et surtout la superficie. Il existe encore a Pattaya des studios de 57 m2 a 1000-1500 Euros le m2 . Plus l'emplacement et la superficie est grande, plus cela reste une valeur sure (avec l'emplacement évidement).

N’hésitez pas a me contacter via Facebook si vous avez des questions. 

Olivier B.

July 6, 2015