Legal bases in Thailand

Namely about

Business creation

The majority of commercial properties are rented unless it owns the walls of the building. Rent is usually revised upwards every 3 years. Sometime a "key money"  is requested to reconduct the lease. This is illegal but the practice is common.
For a Thai company, it must be composed of one or more Thai associates who must have 51% of the shares and 49% for the foreigner. You can put yourself manager director with the signing authority.

Buying a land

A foreigner can not own land in Thailand. In contrast, a Thai company, yes.

Buying a home

2 ways, one is to buy the house, owning it on a land whose is not yours. So 30-year lease renewable 3 times. after 90 years, all that is on the land up to the owner of it.
Either we buy under cover of a Thai society, but obviously, it have to pay taxes annually (about 15 000 THB). Fo a house example, click here

Buying a condominium

There are 2 quotas. The Foreign ownership is reserved to us as a foreigner and Thai ownership for Thais (individual or corporate). The first is about 10% higher than the second but easier to resell. We are supposed to live there.
The second is cheaper, but the company will have to pay annual fees. However, it is more "legal" to rent it later, the company exercising for this reason. For a condo example click here

Power of attorney

In case of absence abroad, it is sometimes necessary to have recourse to sell his property. The power of attorney is quite tricky. Most of time, it is requested that it be made to a person of the same family with the same name. Also a copy of the visa period when purchasing certified by the Thai consulate or embassy of the country where one resides. And of course the letter of attorney certified by notary on the sale of the apartment, sometimes also asked to be certified by immigration in Thailand as also the copy of the family register and passports concerned. Everything must be sent within three weeks because certifications are only valid one month.
The easiest way is usually to come directly on site.

wills

This part is addressed in the blog here: http://immo-thailand.blogspot.fr/2015/09/last-will-and-testament-in-thailand.html

Wedding and divorce with a Thai girlfriend

The main thing to know is that for all that is acquired after wedding with his partner Thai, 50% would come back to him/her in case of divorce. No matter where the money comes from.

Last thing, legal language is Thai and the English is tolerated.
Remember that the information and advice do not replace those of a lawyer there. In addition, laws often change in Thailand and it is quite hard to stay constantly up to date.
I am sorry if there is some mistakes about the language, english is not my primary tongue.

Olivier B.

Les bases juridiques à savoir en thailande

A savoir en cas de ...

création de fond commerce

La majorité des fonds de commerce se loue à moins d'être propriétaire des murs. Le loyer est en général revue à la hausse tout les 3 ans. Il est de temps en tant demandé un "key money" pour renouveler le bail. Il s'agit d'un"pas de porte' a payer. Celui-ci est illégal mais la pratique est courante. 

Pour une société Thai, celle-ci doit être composé d'un ou plusieurs associés Thai qui doivent posséder à eux deux 51 % des parts, et l'étranger 49 %. Vous pouvez vous mettre manager directeur avec le seul pouvoir de signature. 

Achat d'un terrain

Un étranger ne peut posséder de la terre en Thaïlande. En revanche, une société Thaï, oui. 

Achat d'une maison 

2 façons, soit on achète la maison en étant propriétaire de celle-ci sur un terrain qui ne nous appartient pas. Donc bail de 30 ans renouvelable 3 fois. au bout de 90 ans, tout ce qui est sur le terrain revient au propriétaire de celui-ci.

Soit on achète sous couvert d'une société Thaï, mais on paye évidemment des taxes annuellement (environ 15 000 THB). Exemple de maison qui se loue ici

Achat d'un condominium

Il existe 2 quotas. Le Foreign ownership qui nous est réservé en tant qu'étranger et le Thai ownership pour les Thaïlandais (personne physique ou morale). Le premier est environ 10 % plus cher que le second mais plus facile à revendre. Nous sommes censés y résider.

Le deuxième est moins cher, mais sous couvert de société, il faudra payer les taxes annuelles. En revanche, il est plus "légal" de le louer par la suite, cette société exerçant ce pourquoi elle a été créée. 

Exemple de condo ici

Pouvoir de procuration

En cas d'absence à l'étranger, il est parfois nécessaire d'y avoir recours pour vendre son bien. Le pouvoir de procuration est assez délicat. En général, il est demandé qu'il soit fait à une personne de la même famille portant le même nom. Egalement la copie du visa d'époque lors de l'achat certifié par le consulat ou l'ambassade thaïlandaise du pays ou l'on réside. Et bien sur la lettre certifié par notaire de procuration sur la vente de l'appartement, parfois aussi demandé d’être certifié par l'immigration en Thaïlande comme aussi la copie du livret de famille et des passeports des concernés. Le tout doit être envoyé en moins de 3 semaines car les certifications ne sont valables qu'un mois.

Le plus simple est en général de venir directement sur place. 

Héritage et testaments

Cette partie est abordée dans le blog ici : http://immo-thailand.blogspot.fr/2015/09/les-testaments-en-thailande.html

Mariage et divorce avec une compagne Thaï

La principale chose à savoir est que pour tout ce qui est acquis après le mariage avec sa compagne Thaïlandaise, 50 % lui reviendrais en cas de divorce. Peut importe d'ou provienne les fonds.

Dernière info, la langue juridique est le Thaïlandais et l'anglais toléré. En aucun cas le français n'est considéré comme une langue de droit.

N'oubliez pas que ces informations et conseils ne remplacent pas ceux d'un avocat spécialisé sur place. De plus, les lois changent souvent en Thaïlande et il est assez dur de rester constamment a jour.

Olivier B.

Pattaya real estate market collapse ?

Personnal opinion

It is common knowledge that the current situation with regards market exchange rates for foreign currency against the strong Thai Baht, especially for the Russian Ruble, has had an adverse affect on property investment throughout Thailand.

However, rather than thinking it is all doom and gloom let us consider the actions being taken by various authorities to ensure that Pattaya remains the number one tourist destination in Thailand and ultimately the reason why investing in property in our City does remain a viable option.

Pattaya is ideally located 147 km from downtown Bangkok and only 90 minutes by car from Suvarnabhumi Airport and discussions are under way to increase the capacity at nearby U-Tapao airport for international travelers in 2017. Plans have also been agreed to construct a fast track train service directly from Bangkok to Pattaya which will reduce the transfer time down to a mere 35 minutes.

Situated on the Gulf of Thailand, Pattaya provides a wonderful all year round climate and the warmth given by the Thai people is something to behold. The delicious Thai and International cuisine, along with the re-known multicultural atmosphere, ensures that everyone has unforgettable memories.

The Mayor, Mr. Itthipol Khunplome aims to make Pattaya the number one destination within Southeast Asia and is at the forefront of ideas to increase future visitors. The beaches are considerably cleaner now and the police have been instructed to increase security everywhere which is certainly a positive way to make visitors feel more welcome. He wishes to promote an annual qualifier for the World Jet Ski Championship and has the ambitious plan of hosting Formula 1 racing of Thailand and has made a formal application to do so.

Obviously all of the above measures will assist the property market, but what else should be taken into account when considering property investments in Pattaya? Firstly, it should be noted that the nearby industrial areas alone account for almost 30% of National GDP. The completion of the fast train to Bangkok will encourage people employed there to consider Pattaya as being a luxury suburb of the capitol city and a means of escaping the hustle and bustle in the evenings and weekend.

China accounts for the largest number of tourists in Thailand and the opening of ASEAN later this year can only increase both tourists and investors from other neighboring countries. Also keep in mind that the Russian Ruble rises and the Thai Baht goes down right now, which will inevitably affect the market. And after all Thailand remains in the 'Top 10' destinations in the world for living, isn't it ?

Always remember that with any property investment in Thailand that it is advisable to utilize the professional skills of a reputable real estate agent. 

Olivier B.

Can I get a Thailand bank loan?

About a bank loan

The Thai government and also the banks in Thailand are not keen to give loans to

foreigners who want to buy a property in their country.

The only official finance is onlyavailable when you are going to buy a condominium in FREEHOLD.

That can be done througheither the Bangkok Bank’s Singapore Branch or the United Overseas Bank of Singapore

(UOB). Keep in mind that it is a long and difficult procedure to follow and you will have to fulfill many requirements. Several large companies have seen this opportunity and came to Thailand to provide condominium another loans but at very high interest rates.

The kind of loans you can get is when you buy from developers who are financially strong enough to let you pay in installments over a period they offer you. If the agent can interact with the seller, even it if it a private person who want to resell his property,it is possible to work out a perfect payment plan for you and the seller agreed. You also could call it some kind of loan. In that case, the official owner’s documents like the so called chanotte title will stay in the sellers name until you have paid the full amount. Price and the payment schedules broken down into something legible and will be incorporated into a purchase contract you can sign in a flash, with the back up from the agent and if needed by the lawyer. Keep in mind that you can lose the property completely if you not follow the strict payment plan.

You could buy on a Thai name as the Thai cicizen who works for many years and can proove a steady income can get a loan from the Thai banks. But keep in mind that if the relationship strands, you can not reclaim the property you paid for and will lose it also.So indeed, If the buyer is going to have a Thai wife and put it in her name, then she could get a mortgage but you know the risk when the realationship ends. And to end with good news, if the loan is in a excisting Ltd company name and the company can show many years of income and financial stability such as owning properties, the loan can be aproved by several Thai banks.

The answer on the question if you can get a loan is YES but at high interested rates from private companies and with risk losing the property if the payments are to late and it is not advisable to do that. 

Les testaments en Thailande

Apres sa mort

Un testament est un document juridique dans lequel vous exprimer votre volonté sur la distribution de votre patrimoine à votre décès, ainsi que sur certains autres points, notamment vos funérailles.

Si vous habitez la Thaïlande, vous avez probablement des biens au royaume du sourire. La mort étant une étape incontournable, il est important de préparer un testament pour choisir vos héritiers. Un testament peut aussi vous faire sauvez de l’argent en faisant partie d’une planification  financière relative à vos biens et le transfert de ceux-ci.

Le décès sans testament en Thaïlande

En Thaïlande, comme dans la plupart des pays, "Quand une personne meurt, sa succession est dévolue aux héritiers" (Article 1599 CCCT) et ceci, peu importe le montant ou la quantité de biens que vous possédez.

Si une personne décède sans testament, C’est la Loi qui décidera qui bénéficiera de la succession du défunt, qu’on appelle « héritiers légaux ». (Article 1603 CCC).

Il existe six classes d'héritiers légaux en Thaïlande, chaque classe ayant le droit d'hériter dans l'ordre suivant: (article 1629 du Code civil et commercial "CCCT")

1. Descendants (enfants)

2. Parents

3. Frères et Sœurs de sang complet

4. Frères et Sœurs de Sang-mêlé

5. Grands-pères et grands-mères

6. Oncles et tantes

Le conjoint survivant est également un héritier légal (article 1635 CCC). Pour cela, on parle d’un mariage légal et enregistré.

Lorsqu’une personne meurt sans testament en Thaïlande, les héritiers légaux doivent aller à la Cour pour faire valoir leurs droits. Ils doivent prouver le décès, leurs liens familiaux, la chaîne d’héritiers pour que la Cour nomme un « administrateur testamentaire ». Les processus est plus complexe que lorsqu’un testament détermine déjà les héritiers. Dans ce dernier cas, la Cour ne fait que valider le testament.

Le décès avec testament

Il serait réconfortant de savoir qu’au moment de votre décès, vous aurai fait les formalités nécessaires pour éviter les problèmes et querelles au sein de la famille et des proches. Un testament vous permet de choisir vos héritiers ("légataires") et décrit clairement vos dernières volontés. Un testament bien fait est une garantie que vos volontés seront respectées. Il assurera également que votre succession se règle beaucoup plus facilement.

Un testament peut faire beaucoup de choses pour vous:

• Vous donner une tranquillité d'esprit et une protection quant à vos dernières volontés ;
• Il divise la succession en donnant des items à vos héritiers (legs particuliers) ou donne l’ensemble vos biens (leg universel) à une ou plusieurs personnes ;
• Il nomme l'administrateur de votre succession (« administrateur » ou « exécuteur » testamentaire) ;
• Il peut élire des gardiens pour les enfants mineurs (article 1586 CCC) ;
• Il peut faire des dons en argent (héritage pécuniaires) ou par des biens (pensons aux meubles, voiture, maisons, etc.) ;
• Comprend les personnes spécifiques (enfants du conjoint, par exemple) ;
• Il peut exclure des personnes spécifiques de votre héritage (conjoint ou partenaire, des membres de la famille) ;
• Il peut décider des arrangements funéraires ;
• Etc.

Toute personne capable (capacité juridique de donner son consentement) ayant 15 ans et plus, tel que mentionné à l'article 25 de la CCCT, peut rédiger un testament valide en Thaïlande.

Il existe plusieurs formes de testaments en Thaïlande et vous pouvez choisir celle qui vous convient le mieux. Par exemple, nous parlons du testament olographe, le testament fait devant deux témoins, ou encore le testament faite devant une autorité publique.

Le testament olographe est la forme plus simple des testaments. Il ne coûte pas un sou et il peut contenir tout simplement quelques phrases. Il doit être écrit à la main, et non « tapé » (comme un ordinateur). Il doit aussi être daté et signé de votre main. Vous n'avez pas besoin de témoins. Ce type de testament peut être contesté facilement puisqu’à votre décès, vous ne serai plus là pour authentifier votre signature et vos volontés. Il n’est donc pas recommandé mais sachez que cette forme est toute à fait valide de par la Loi.

Le testament devant témoins doit être écrit par vous-même ou quelqu'un d'autre. Contrairement au testament olographe, ce dernier peut être rédigé sur ordinateur.  C’est une forme très commune de testament en Thaïlande.

Le testament devant témoins doit être signé par deux personnes aptes, adultes et ces personnes doivent être conscientes que cela constitue votre testament. Au moins trois personnes, le testateur et les deux témoins, doivent signer le document. L'auteur du testament doit également être précisé selon la loi thaïlandaise.

Sachez que les testaments sont assujettis à certaines conditions qui doivent être suivies. Le non-respect de ces conditions peut entrainer le document à être déclaré nul. Il est donc préférable de consulter un spécialiste surtout qu’en Thaïlande, il n’est pas très cher de faire un testament.

Le testament fait devant une autorité publique est enregistré à l’Amphur. Il présente certains avantages liés à l'authenticité du document. Ce type de testament est probablement originaire de la distinction entre droit civil un acte authentique, un acte semi-authentique et un acte non authentique. Par conséquent, il est considéré comme le testament le plus difficile à contester en Thaïlande et s’apparente au testament fait devant « notaire ». Toutefois, un testament signé par les deux témoins est également difficile de contester s’il suit les exigences de la loi thaïlandaise. C’est pourquoi la plupart des bureaux d’avocats en Thaïlande utilisent simplement le testament devant 2 témoins, sachant que le testament enregistré à l’amphur n’apporte pratiquement aucun avantage.

Certaines ententes prénuptiales ou de mariage peuvent également inclure des clauses en cas de décès mais ceci est plutôt rare en Thaïlande.

Sachez qu’un testament peut toujours être modifié en tout temps, donc si tel est votre désir, vous pouvez rédiger un nouveau. Vous pouvez aussi faire un « codicille » qui est une modification pour modifier un testament antérieur.

Quelques bonnes raisons pour choisir un avocat thaï pour faire un testament

Un testament est un document juridique important prévoyant la distribution de votre succession. Il est donc essentiel que votre volonté soit exprimée clairement, de façon complet et sans ambiguïté.

Avec l’aide d'un avocat spécialisé dans la planification successorale et la rédaction de documents juridiques, vous éviterai les problèmes dans l'interprétation de vos dernières volontés. Votre avocat sait combien il est important de choisir les bons mots pour rédiger vos  désirs en termes juridiques. Un bon avocat peut aussi vous guider en vous mentionnant des trucs, ou des aspects auxquels vous n’avez peut-être pas pensé.

Un autre avantage de choisir un avocat pour faire un testament est qu'il peut conserver l'original dans un endroit sûr, où il ne risque pas d’être perdu ou détruit. Vous devriez faire 2, voir 3 ou 4 copies de votre testament. Cela ne coûte pas plus cher et pourrait vous être utile. Vous pouvez par exemple avoir une copie pour vous, donner une copie à une personne de confiance et votre avocat peut aussi avoir une copie. Toutes ces copies sont en fait des originaux. Avec la technologie d’aujourd’hui, vous pouvez aussi faire une copie électronique et l’envoyé à des proches qui se trouvent ailleurs. Les copies sur papier auraient avantages à utiliser un papier sans acide, afin que le contenu se conservent pour une longue période. Mais il est difficile de trouver du papier « sans acide » en Thaïlande.

Le contenu de votre testament peut rester confidentiel jusqu'à votre décès si vous le désirez  et comme nous l’avons mentionné auparavant, vous aurai toujours la possibilité de changer ou  modifier votre testament si vous le souhaitez.

L’administrateur testamentaire

Dans votre testament, vous devez désigner une personne à titre d'administrateur de votre succession. C’est cette personne qui fera toutes les formalités pour respecter vos dernières volontés après votre décès. L’administrateur testamentaire est aussi la personne qui organisera vos funérailles. Vous pouvez ordonner à l’administrateur de faire certaines choses. Certains clients souhaitent que leurs cendres soient dispersées dans la mer, certains choisissent d'être enterré dans un cimetière chinois, certains préfèrent ne pas parler de quoi que ce soit. Si vous ne mentionnez rien, c’est l’administrateur testamentaire qui décidera.

Les testaments en Thaïlande et ailleurs

Il est important de comprendre que tous les pays ont des lois différentes. Dans certaines juridictions, il sera impossible d’écarter un conjoint ou un enfant comme héritier dans un testament. Mais sachez qu’en Thaïlande, vous avez la possibilité de nommer vos héritiez comme bon vous semble.

La clause 1667 réfère aux Thaïlandais qui font un testament à l’étranger. Il est mentionné  qu’ils peuvent exprimer leurs volontés « selon la forme prescrite par la loi du pays où elle se trouvent ou selon la forme prescrite par la loi thaïlandaise ".

Un testament fait à l’étranger peut être acceptable par les tribunaux thaïlandais. Cependant, il devra passer certaines formalités. Faire un testament thaïlandais selon la Loi ici, rends les choses plus faciles, mais ceci n'est pas indispensable.

Si vous avez des actifs à l’étranger et en Thaïlande, il sera bon de faire un testament dans chaque juridiction, en faisant bien attention que chaque testament n’invalide pas un testament fait dans un autre pays. Il est possible de limiter la juridiction d’un testament, pour qu’un testament s’applique en Thaïlande seulement. C’est d’ailleurs souhaitable puisque les avocats Thaïlandais ne connaissent probablement pas les règles applicables à votre pays.

La langue

Si vous faites un testament en Thaïlande, nous vous recommandons de le faire en langue thaïe. Ceci n'est pas une obligation mais comprenez que nous sommes en Thaïlande et ceci facilitera les choses pour le futur. En effet, si ce n'est pas écrit en thaï, l'exécuteur testamentaire de la succession ou à vos héritiers pourraient avoir quelques problèmes. Un bon cabinet d'avocats devrait être en mesure de vous fournir un testament bilingue de sorte que vous pouvez comprendre le contenu de celui-ci. Une traduction en thaï à l'anglais vous coûtera entre 300 à 500 bahts par page. Une traduction française sera plus chère, probablement environ 1,000 baht par page. Si vous comprenez l’anglais, cela est suffisant puisque ce testament ne s’appliquera qu’ici.

Les terrains

Les étrangers ne sont normalement pas autorisés à posséder des terres en Thaïlande. Toutefois, un étranger peut acquérir un ou des terrains par voie d'héritage comme étant un héritier légal (article 93 du Code foncier « Land Code en anglais »). En effet, la loi permet à un étranger de se voir accorder la propriété par autorisation du ministre de l’intérieur. Dans les faits, le ministre délègue l’autorité au « land department », et ce dernier n’accorde jamais la permission aux étrangers d’hériter d’un terrain en Thaïlande.  De par ce fait et la Loi, l’étranger qui hérite d’une terre en Thaïlande a un délai d'au moins 180 jours à au plus un an pour transférer ou vendre la terre à un ressortissant thaïlandais. (Voir les articles 93 à 96 du Code foncier). Si un étranger acquiert des terres par héritage comme un légataire (par le biais d'un testament) l'administrateur de la succession va disposer de la terre et donner les produits de la vente à l’étranger.

Les taxes sur l’héritage

Contrairement à de nombreux pays et jusqu'à présent (2012), il n'y a pas de taxe sur les héritages en Thaïlande. Mais le gouvernement thaïlandais pense depuis longtemps à changer cet état:

http://www.nationmultimedia.com/2007/02/28/national/national_30028100.php

Pour éviter de payer trop de taxes sur les droits de succession, il est fréquent dans certains pays d’utiliser les systèmes légaux mise en place. On parle de faire des donations d’une personne à une autre avant la mort, ou encore de monter une fiducie (on parle de « trust » en droit anglo-saxon ce qui peut être différent). D’autres utiliseront une assurance vie pour palier à certains besoins ou encore utiliseront un mandat d’inaptitude pour gérer leurs biens ou encore le soin de leur personne en cas d’inaptitude AVANT le décès. Sachez qu’en Thaïlande, un testament ne peut pas créer de fiducie 

Conclusion

Beaucoup de règles en Thaïlande ne sont pas exactement les mêmes que dans votre pays. C'est pourquoi vous devez être prudent si vous désirez que votre testament soit valide et respecte vos volontés. Il faut savoir qu’un héritier ne peut pas être témoin d’un testament. Que l’auteur d’un testament doit être écrit. Il vous serait bon de savoir que vous pouvez nommer un « contrôleur de propriété ». Si vous donnez des biens en faveur d'un mineur, et ne vous voulez pas les parents, tuteurs ou gardiens à gère ces biens, le droit thaïlandais vous permet de nommer une autre personne. En fait, il y a de multiples règles à savoir et c’est pourquoi il est bon de consulter un spécialiste.

Un avocat thaïlandais peut vous expliquer ces règles si vous êtes en mesure de communiquer avec lui. Si vous ne parlez pas Thaï, certains bureaux d’avocats possèdent du personnel qui pourra vous répondre. Il est important de vous conseiller sur ce que vous pouvez faire ou ne pas faire dans ce pays. Rappelez-vous qu’il est normalement peu coûteux de faire un testament en Thaïlande et il peut être fait rapidement. Il vous protégera et vous donnera une tranquillité d'esprit.

Source : http://www.thailawonline.com/en/family/inheritance-and-wills.html

https://www.facebook.com/notes/immo-thailand/les-testaments-en-thailande/1568190430088907

LAST WILL AND TESTAMENT IN THAILAND

A Will is a legal document where you express your decision as to who will inherit your wealth and what part of it will go to whom after you have deceased. If you do not draft up a Will, the law decides who gets what and the rules can be found in clause 1599 and following of the Commercial and Civil Code of Thailand (CCCT).

No matter how little or how much property you may own, you want to be sure that it is distributed to the right people after your death. In Thailand as in most countries, “When a person dies, their Estate devolves on the heirs.” (Section 1599 of the Civil and Commercial Code, “CCC”) In Thailand, if a person dies without a Will, it is down to the state to decide who will benefit from the estate of the deceased. (Statutory heirs) (Section 1603 CCC).

There are six classes of statutory heirs in Thailand, each class is entitled to inherit in the following order: (section 1629 of the Civil and Commercial Code “CCC”)

1. Descendants
2. Parents
3. Brothers and Sisters of full blood
4. Brothers and Sisters of half blood
5. Grandfathers and Grandmothers
6. Uncles and Aunts

The surviving spouse is also a statutory heir (Section 1635 CCC). It must be a legal and registered marriage.

It would be very comforting to know that at the time your loved ones are mourning your death, you will have done everything in your power to avoid problems. A Will lets you choose your heirs (“legatees”) and clearly outlines your last wishes. If you do not make a Will, the law in Thailand will instead determine who inherits your property. A proper Will is a guarantee that your wishes will be respected. It will also make settling your succession that much easier.

A Will can do many things for you: ·

• Gives you peace of mind and protection
• Divides the Estate (specifically) or gives all your assets to someone (general)
• Appoints Administrator of your Estate (Executors)
• Elects Guardians for underage Children (Section 1586 CCC)
• Makes gifts of money (pecuniary legacies) or items (chattels)
• Includes specific people (i.e. step children)
• Excludes specific people (i.e. spouse/partner, family members)
• Protects loved ones inheritance

Any capable person of 15 years-old and older, as mentionned in clause 25 of CCCT, can draft up a valid Will in Thailand.

There are several forms of Wills and the choice is yours. For example Holograph Wills, Wills made in front of two witnesses, and Wills made in front of a public authority.

The Holograph Will is the simpler form of Wills. It doesn’t cost a penny and it may contain simply a few sentences. It must be hand written, NOT typed (like a computer), dated and signed. You do not need witnesses.

A Will before witnesses must be written by yourself or someone else, it may also be typed, but it must be drafted before two adult capable persons and they must be aware that this constitutes your last Will and Testament. All three people, the testator and the 2 witnesses must sign the document. The writer of the Will must also be specified under Thai Law. Warning: Wills are subject to certain conditions that must be followed, and failure to respect these conditions the document may very well be declared void.

A Will made in front of a public authority is registered at the Amphur. It has certain advantages related to the authenticity of the document. This type of Will probably originates from the Civil Law distinction between an authentic Act, a semi-authentic act and a non-authentic act. Therefore, it would be considered as the most difficult Will to contest in Thailand. However, a Will made in front and signed by 2 witnesses is also difficult to contest if the Will follows the requirement of Thai Law.

Some prenuptial or marriage agreement may also include a clause in case of death. Wills can always be changed, at all times, which means that if such is your desire, you may draft up a new one.

SEVERAL GOOD REASONS FOR CHOOSING A THAI LAWYER TO MAKE A WILL

A Will is an important legal document; the settlement of your succession is based on it. It is therefore essential that the Will is well drafted, complete and free of ambiguity. In Thailand, you must be at least 15 years old to make a Will. (Clause 1703 CCC)

When you have recourse to the services of a lawyer with expertise in the planning of successions and drafting of legal documents, you can be sure that there will be no problems in the interpretation of your will. Your lawyer knows how important it is to choose the right words and he will formulate your last wishes in legal terms according to your instructions. He will also help you remember everything that should be included to make the settlement of your succession an easy task.

Another advantage to choose a lawyer to make a Will is that he will keep the original in a safe place, where it cannot be lost or destroyed. You will have a copy and you can also give another copy to a person that you trust. The content will remain confidential until your death (unless you tell someone or there is a Court order to disclose it) and you can always change or modify your Will if you wish.

About Last Will and Testament  (Thai Language)

All countries have different laws. In some of them your ex-wife/husband can still make a claim on your Estate in Thailand if you don’t take legal steps to exclude them. This can be done in a Thai Will.

Section 1667 states that “In the event of a Thai subject making his Will in a foreign territory, such will may be made either according to the form prescribed by the law of the country where it is made or according to the form prescribed by Thai law.”

A legal foreign will could be acceptable in Thai Courts. However, they have to be translated and authorised by the Ministry of Foreign Affairs of Thailand. A Thai Will should make it easier but it is not essential.

If you have assets in another country, the Will dealing with your foreign assets MUST normally be valid under the laws of the country in which you are domiciled. Domicile is extremely complex and is most definitely should NOT be confused with residence. It is possible to be resident in one country and domiciled in another. If you were born in a foreign country, to change your domicile to Thai obviously involves you moving to Thailand.

If you are updating either of your Wills, be very careful that you don't inadvertently revoke one of your other Wills. If you do a new Will in Thailand, send a translation of it to whoever holds your foreign Will and ask them to confirm that your old Will in your original country is still valid if this is what you wish.

If you make a Will in Thailand, it should be in Thai language but it is not a requirement. If it is not in Thai, the executor of the Estate or your heirs might have some problems. A good law firm should be able to provide you a bilingual Will so that you can understand the content of it. A translation Thai to English will cost you between 300 to 500 baht per page. Some other languages could be more expensive (Scandinavian, Japanese, etc.).

Foreigners are normally not allowed to own land in Thailand. However, a foreigner who acquires land by inheritance AS A STATUTORY HEIR (Clause 93 of the Land Code), the ministry shall permit inheritance of the land to an alien. However, it’s rarely done and the alien will have a delay of not less than 180 days or no more than one year to transfer the land to a Thai national. (See clauses 93 to 96 of the Land Code). If a foreigner acquires Land by inheritance as a legatee (through a Will) than the administrator of the estate will dispose of the land and give the proceeds to the foreigners. We can deduct that from the land code and also from a document published by the land department, a kind of directives for these cases. (see the Thai copy here).

You may appoint a person or the administrator of your Estate to arrange your funeral. Some wish their ashes to be scattered in the sea, some chose to be buried in a Chinese cemetery, some prefer not to mention anything.

One other point to bear in mind is that your foreign Estate may be liable to Inheritance Tax in your country. So far, there is no inheritance or death tax in Thailand. But the Thai government has been thinking about changing the law for many years:

http://www.nationmultimedia.com/2007/02/28/national/national_30028100.php

To avoid paying too much Inheritance Tax in some cases, it is common in western countries to have a clause avoiding the transfer of ownership to a heir unless this person survives the testator by 30 days.

Many rules in Thailand are not exactly the same as in your country. This is why you must be careful if you don’t want your will to be void. Do you know a witness to a Will can’t be a beneficiary? (Clause 1653 CCC) Do you know that the name of the writer of a Will (if it is not the testator) must sign his name and add the statement that he is the writer? (Clause 1671 CCC) Do you know that you can appoint a “controller of property” if you desire to dispose your property in favour of a minor, but if you don’t want the parents, guardians or custodians to manage this property? (Sections 1686 and following CCC).

A Thai lawyer can explain this to you and advise you what you can do or not do in this country. It is normally inexpensive to make a will in Thailand and it can be done quickly. It will protect you and give you peace of mind.

From : http://www.thailawonline.com/en/family/inheritance-and-wills.html

L'offre et la demande a Pattaya

              Un classique

  Nous pouvons souvent lire sur le net de la part de personnes (surement très qualifies dans l'immobilier ...) des phrases du genre : Tres cher, il y a moins cher, a Pattaya tout est a vendre, ça n'est pas dur de trouver une location, tout est louable... 

Je rigole souvent derrière mon clavier de tout ses dires et remarques car elles ne sont jamais justifiées ou expliquées par rapport a quoi.

Je souhaite repréciser encore certaines choses une fois de plus avec des faits facilement vérifiable par vous même.

En Thaïlande, les agents conseillent un prix au vendeurs (bases sur le prix du m2 dans l'immeuble, par rapport aux autres condos dans celui-ci a vendre, au prix d'achats et de la valeur du terrain au cadastre). Commission pour l'agence et l'agent incluse. Il est vrai que certains condos sont au dessus du prix du marche, mais soyez patients, l'agent immobilier fera entendre raison au vendeur, ou le vendeur comprendra de lui même lorsqu'il en aura assez d'attendre. Les agents se rémunèrent par les propriétaires, pour une vente, une location ou par le promoteur immobilier directement si il s'agit d'un appartement sur plan. Pas de frais d'agence pour ceux qui veulent louer ou acheter.

De plus, les prix sont affiches en Thaï baht, pas en Euro. Le taux de l'euro varie et les propriétaires n'en tiendront jamais compte car un acheteur peut être américain ou chinois et utilise forcement d'autres devises. En résume, imaginons un appartement 1 200 000 THB, soit aujourd'hui (06/07/15) avec un change de 37.43 a une valeur de 32 000 Euros. L’année dernière il valait toujours 1 200 000, mais le taux de change était de 44.5 donc l'appartement valait un peu moins de 27 000 Euros. au moins de février 2015, l'euro était a 34 soit l'appartement a 35 300 Euros. 

L'appartement est il cher ? Non ! Il est au prix, c est juste l'euro qui ne valait pas grand chose. Ou alors il serait plus juste de dire : il est cher pour moi car ma devise monétaire a perdu de ça valeur, mais l'appartement est au bon prix.

L'ideal est de trouver le bon moment, mais c'est difficilement prévisible...

Il est également possible de lire qu'a Pattaya tout est a vendre et tout est a louer ... bon courage ... pour trouver le bon bien. Il est vrai que le commerce immobilier est important a Pattaya. Il suffit simplement de se rendre tout les jours au Land Office (cadastre) ou transit toute les transactions pour le voir.

En revanche, il faut savoir qu'il n'y a pas d’exclusivité en Thaïlande sur les biens. Donc imaginez que vous ayez mis votre bien a louer ou vendre dans une centaine d'agences ( qui elles mêmes payent des sites "OnLine" autres que les leurs). Si une transaction se fait par l'une d'elle, disons 1 mois après, allez vous prendre la peine d’appeler toute les agences pour leur préciser que votre bien est vendu/loue ? Evidemment que non.

C'est un problème que les agences rencontrent très souvent ici. Nous sommes sur d'avoir un bien a vendre, l'affichons partout et il s’avère qu il est vendu depuis 1 mois. Cela arrive tout les jours, dans toute les agences. Pour la location, c est pire.

Rajoutons a cela les exigences particulières des personnes, leurs goûts, ainsi que leur budget, ce n'est pas si facile de trouver le bon bien, je parle d’expérience. Beaucoup d'agences ont d'ailleurs des accords entre elles pour essayer de trouver le bien au client.

On peut trouver des studios a louer pour 20 000 Bahts par mois et d'autres a 3500 Bahts, ce ne sont pas les mêmes prestations, emplacements et voisinages évidemment.

Néanmoins, et malgré le fait de la baisse du Rouble et de l'Euro qui a engendré un gros ralentissement des constructions, voir l'annulation de certains projets, il est vrai que l'offre reste supérieure a la demande, et le nier serait un mensonge. Pattaya ayant beaucoup de projets de développement et de resale (voir resale), il faudra quand même attendre 1 année ou 2 avant une grosse reprise (hors saison).

 Mais je tient a préciser un point qui est facilement constatable et pourquoi il est difficile de trouver de bon biens immobilier pour les agents.

Avez vous remarqué la superficie de ces fameuses unités qui sont a louer ou a revendre a des prix assez bas ? Certaines sont des 1 bedroom (2 pièces) de 27 m2 !!! Pour rappel, en plus de ça, en Thaïlande, tout est pris en compte dans le métrage, même la salle de bains et le balcon). Certes, l'agencement est très bien fait, mais je trouve que c'est assez petit quand même. (C'est mon avis personnel et n'engage que moi).

   Beaucoup de promoteurs font de petites unités pour amortir et tirer un meilleur profit de leurs projets.  Je pense sincèrement (toujours un avis personnel) qu'une petite unité comme ça n'est valable que pour faire du locatif et uniquement si elle est bien placée (donc très proches de toute les commodités et du centre attractif de Pattaya).

 Par déduction, dans le futur, il y aura beaucoup d'offres de petites unités comme ça, difficilement revendable et les biens les plus spacieux seront forcement plus recherché, et leurs prix monteront. 

Donc logiquement toujours plus d'offres que de demande même si cela ne sera pas en adéquation. 

Exemple :

Offre : petites unités / Emplacement loin des commodités / vue "sur une autre tour"

Demande : espace de vie confortable / bon emplacement / vue agréable

Donc en résumé pour savoir si vous faites un bon achat, regardez bien le prix du m2 en Thai baht, la localisation, et surtout la superficie. Il existe encore a Pattaya des studios de 57 m2 a 1000-1500 Euros le m2 . Plus l'emplacement et la superficie est grande, plus cela reste une valeur sure (avec l'emplacement évidement).

N’hésitez pas a me contacter via Facebook si vous avez des questions. 

Olivier B.

July 6, 2015