Ce qu'il faut savoir
Il se trouve que la Thaïlande est très attractive en matière d'immobilier. Les taux de change monétaires fluctuant souvent, il est parfois même possible d'en tirer profit. Voici quelques points a éclaircir car nombreux sont les personnes qui ne connaissent pas les différences avec l'Europe et la France. Je vais parler des des différences avec la France car malheureusement, je ne connais pas bien l'immobilier en Suisse, Belgique et autres pays francophones, Je m'en excuse d'avance.
La première chose a savoir, c’est que le service d’une agence immobilière ou d’un broker immobilier (agent freelance) est entièrement gratuit, que ce soit pour un achat ou une location. Les agents et agences se rémunèrent par une rétro commission versée par le propriétaire.
Il est possible de passer sans agence en négociant directement avec le propriétaire mais … dans ce cas la, bon courage … Nombreux sont ceux qui se sont fait avoir. La procédure est compliquée et seulement juste tolérée en anglais. Il faut la maîtriser ainsi que connaitre le prix du marché. La dernière histoire que j’ai entendu est celle d’un Français qui a acheté (donc tout seul) un appartement a un autre français (le second étant déjà expatrie depuis un moment) un peu près 60 % de plus que son prix marché. Le vendeur a fixe son prix, l’acheteur a dit oui, donc pas d’escroquerie. Juste un propriétaire qui a trouvé un acheteur avec probablement un surplus d’argent a donner …
1. LOCATIONS
En Thaïlande, la loi est pro-propriétaire. Il y a pour les condos et maison plusieurs contrat de locations. Entre 1 et 3 mois, 6 mois et 1 an(il peut y avoir des contrat a la semaine en pleine saison également). En général, il faut payer un deposit (caution) de 1 ou 2 mois au propriétaire ou a l’agence et parfois 1 ou 2 mois d’avance aussi pour les contrats de 1 an. Contrairement a la France, il n’y a pas de frais d’agence ni de justificatif de salaire a avoir et il suffit seulement de son passeport pour louer. Le propriétaire devra en revanche verser une commission a l’agence basée sur la durée du contrat.
Question : Que faire si mon locataire décide de ne pas payer ou ne respecte pas la durée de son contrat ?
En France, pas d’expulsion durant l hiver, également une procédure très coûteuse et longue si vous avez a faire a des squatteurs (J’ai faillie en faire les frais moi même a Nice).
En Thaïlande, la première chose est évidement de garder la caution si le locataire ne respecte pas son contrat. De plus, avec la photocopie du passeport, vous avez son nom. Un simple petit coup de téléphone a la police (qui évidemment vous demandera une petite “indemnité “ pour accélérer les choses) et votre locataire récalcitrant sera dehors. En cas de fuite de celui ci, si l’indemnité et un peu plus grande ( a calculer et voir si c est utile par rapport au prix de sa location) et il ne sera pas possible pour celui-ci de sortir du pays sans rencontrer des problèmes.
2. ACHATS
Pour un achat en Thaïlande, il faut déjà savoir que nous pouvons acheter a notre nom un appartement. 51 % des logements d’une résidence sont réservés a des noms Thaï (personnes physique ou morale) et 49 % des logement restants sont accessibles aux étranger.
Donc dans une résidence de 100 logements, 51 appartement seront pour des thaïlandais ou pour des étrangers qui les achètent en société Thaï et 49 logements seront accessibles en nom propre pour toute les nationalités.
Ensuite, une fois l’appartement et accord trouve, il faudra transférer les fonds sur un compte thaïlandais. Une agence vous en ouvre un assez facilement à votre nom. Le transfert de votre banque en Europe prend environ 5 jours. Il vous sera demander de remplir un formulaire (Thor Thor 3) qui est très important. Dessus, il y aura le montant du transfert et la raison de celui ci (achat de l’appartement x dans la résidence x ). Ce formulaire vous permettra de de rapatrier votre argent Europe si vous décidez de vendre celui-ci ultérieurement.
Il n’y a pas de notaire en Thaïlande mais le Land Office (cadastre) a qui il faut payer une taxe. Elle est d’environ 6.3 % du prix de vente (je dit environ car elle est calculée sur l'ancienneté de l’immeuble et de la possession de l’appartement par le dernier propriétaire également), Cette taxe est souvent partagée entre l’acheteur et le vendeur 50/50. Ce n’est pas une généralité mais un accord entre eux. La taxe payée vous permettra de poser votre nom sur l’acte de propriété.
En cas d’achat d’appartement sur plan ( OFF PLAN), ou d'un "RESALE" (plus d'infos sur les resales ici) la taxe se situe entre 1 et 2 % a livraison et l’on peut directement payer au promoteur immobilier depuis l'Europe. Une agence de la région connait déjà les promoteurs de valeur sure.
La loi est un peu différente pour les maisons et pour les terrains, je conseille e se renseigner auprès d’un professionnel. La Thaïlande va bientôt mettre des impôts fonciers, mais ceux ci seront très léger. Les taux se trouvent facilement sur internet. Il n’y a toujours pas de droits de succession, mais je conseille néanmoins de faire un testaments ici et de mettre son bien dedans afin de faciliter la procédure qui peut devenir longue et coûteuse pour la famille.
Question : L’achat d’un appartement permet il d’obtenir un visa ?
Oui et non. Un investissement immobilier de 10 Million de baht permet d’obtenir un visa d'1 an.
Pour un visa retraite, il faut justifier d un certain revenue mensuel par nationalité ou d’une certaine somme sur son compte en banque. Néanmoins, posséder un condominium reste un avantage. C est a dire que la valeur de votre bien immobilier pourra justifier que le capital demande pour l’obtention du visa retraite et déjà en Thaïlande.
Question : Faut il déclarer a son pays la possession d’un appartement en Thaïlande ?
En théorie, oui …
3.VENTE
La vente est assez simple en Thaïlande. Tout dépend le le prix, le type d’appartement et son emplacement. Attention à ne pas fixer son prix par rapport a l’euro mais bien par rapport au prix du marché en Thaï Baht. En effet, En Thaïlande, les acheteurs potentiels viennent du monde entier et ne tiennent pas forcément compte de l’euro.
Passer par une agence engendrera une commission a payer a celle-ci mais elle s’assurera de bien prendre une caution avant la signature et d’aider l’acheteur pour pour les démarches afin de conclure la vente. Elle varie de 3 % a 10 % selon l’endroit en Thaïlande. L’équation est ensuite simple : un bon prix de vente incluant une bonne commission pour les agences accélérera les ventes. Il n’y pas d'exclusivité en Thaïlande avec une seule agence. Libre à vous (et je le conseille) d’afficher votre bien dans plusieurs. Egalement, plus la commission et grande, plus les agences n'hésiterons pas à partager la vente avec d’autres pour vendre le bien immobilier au plus vite. Ceci étant le but principal..
Question : Comment vendre mon bien de Thaïlande si je suis en France ?
Un pouvoir de procuration est nécessaire. Mais la démarche est compliquée et demande une quantité de papier qu'il est parfois difficile d’obtenir (visa de l’époque lors de l’achat, etc etc …, et tout doit être certifié par l’ambassade ou le consulat de Thaïlande le plus proche dans votre pays :). Le plus simple et rapide est de faire un aller-retour en Thaïlande avec tout les documents
J’espère que cet article a répondu a certaines de vos questions, n’hésitez pas a me contacter si vous avez besoin de plus de renseignements, plus particulièrement pour la region de Pattaya.
Olivier B.
Olivier.immothai@gmail.com
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